Introdução: da construção à necessidade de positivação
Por décadas, o chamado “loteamento fechado” viveu à margem da lei, não porque a prática fosse ilícita, mas porque o ordenamento jurídico brasileiro simplesmente não lhe dava nome. Antes de 2017, doutrina e jurisprudência recorriam por analogia ao art. 3º do Decreto-Lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967, que autorizava aplicar aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (a Lei de Incorporações), equiparando o loteador ao incorporador, o adquirente do lote ao condômino, e as obras de infraestrutura à própria construção da edificação. Melhim Namem Chalhub, uma das vozes pioneiras na defesa da juridicidade do instituto, já explicava que a combinação entre o art. 8º, alínea “a”, da Lei nº 4.591/1964, que tratava do então chamado “condomínio deitado”, de casas térreas ou assobradadas e o art. 3º do Decreto-Lei nº 271/1967 permitia, por interpretação extensiva, instituir condomínio sobre lotes de terreno urbano (CHALHUB, 2009).
Era uma construção funcional, mas frágil. Municípios, cartórios e corregedorias estaduais recusavam-se, com frequência, a reconhecer a figura por falta de previsão legal específica; os Registros de Imóveis, em particular, condicionavam o registro à comprovação de que o projeto atendia aos parâmetros urbanísticos aprovados pelo Poder Público local, gerando impasses recorrentes (CHEZZI, 2022). Essa tensão entre a cidade que a lei reconhece e a cidade que efetivamente se constrói não é exclusiva do condomínio de lotes, Edésio Fernandes já a descrevia, de forma mais ampla, como o contraste entre a “cidade legal” e a “cidade ilegal” que caracteriza boa parte da urbanização brasileira (FERNANDES, 2008). No caso específico dos loteamentos fechados, a solução vinha antes do mercado do que do legislador.
O quadro mudou com a Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que alterou o Código Civil para inserir o art. 1.358-A, positivando de forma inequívoca a figura do condomínio de lotes. A positivação, no entanto, não resolveu tudo. Como observa a doutrina, o instituto continua submetido ao “filtro” da legislação de parcelamento do solo urbano, a Lei nº 6.766/1979, o que significa que os índices urbanísticos municipais seguem sendo de observância obrigatória (KÜMPEL; BORGARELLI, 2017). A mesma Lei nº 13.465/2017 positivou, ainda, o loteamento de acesso controlado (art. 2º, § 8º, da Lei nº 6.766/79), figura vizinha, mas juridicamente distinta: ali, as vias e as áreas institucionais permanecem bens públicos municipais, apenas com o acesso regulamentado por ato do Poder Público, sendo vedado impedir a circulação de pedestres e de condutores devidamente identificados. No condomínio de lotes, ao contrário, as vias internas são bens privados, de propriedade comum dos condôminos, o que permite o fechamento definitivo ao público em geral, diferença que, à primeira vista sutil, tem consequências práticas relevantes sobre a responsabilidade por manutenção, a tributação e o próprio regime de acesso.
A tese central deste artigo é simples de enunciar e difícil de aplicar: a segurança jurídica do condomínio de lotes não decorre apenas da lei federal, mas da articulação minuciosa com a norma urbanística municipal e do entendimento jurisprudencial sobre responsabilidade do incorporador e cobrança de taxas condominiais. A positivação federal foi necessária, mas, isoladamente, insuficiente. A viabilidade do empreendimento se decide, em última instância, na qualidade da estruturação do projeto perante o Poder Público local. É o que a experiência de Goiânia, sistematizada nas próximas seções, demonstra com bastante clareza.
A positivação federal: alcances e limites do art. 1.358-A do Código Civil
A Lei nº 13.465/2017 alterou o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) para incluir o art. 1.358-A, positivando a figura do condomínio de lotes nos seguintes termos:
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
O dispositivo situa o condomínio de lotes como espécie do gênero condomínio edilício: a unidade autônoma, em vez de uma edificação já construída, é o próprio lote. Por força do § 2º, aplicam-se subsidiariamente as regras dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, convenção de condomínio, assembleia, rateio de despesas, regime de fração ideal, sempre “respeitada a legislação urbanística”, cláusula que remete diretamente à competência municipal para disciplinar o parcelamento, o uso e a ocupação do solo (art. 30, VIII, da Constituição Federal).
Kümpel e Borgarelli são categóricos ao afirmar que o art. 1.358-A “não exclui o filtro da legislação de parcelamento do solo urbano quando da implantação do condomínio de lotes” (KÜMPEL; BORGARELLI, 2017). Na prática, isso significa que a positivação civil não autoriza o empreendedor a ignorar os parâmetros do Plano Diretor local: o Município pode exigir área mínima de lote, testada mínima, índices de aproveitamento, coeficiente de permeabilidade e reserva de áreas públicas, exatamente como faria em qualquer outro parcelamento do solo. O art. 78 da mesma Lei nº 13.465/2017, por sua vez, alterou a Lei nº 6.766/1979 para acrescentar o § 7º ao art. 2º, segundo o qual “o lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes”, articulando definitivamente o instituto ao próprio conceito legal de lote.
Condomínio de lotes e as figuras vizinhas: por que a nomenclatura importa
Um erro comum na prática, inclusive em minutas contratuais e em petições, é tratar como sinônimos institutos que a lei distingue com cuidado. Vale a pena separar as peças, porque cada uma delas responde por um regime jurídico próprio de titularidade das vias, de gestão e de tributação.
No loteamento tradicional, disciplinado pelo art. 2º, § 1º, da Lei nº 6.766/79, as vias, praças, espaços livres e áreas de equipamentos passam ao domínio público municipal a partir do registro, e sua manutenção é encargo do Poder Público, ainda que, na prática cotidiana, associações de moradores acabem assumindo boa parte dela. Não há, aqui, qualquer possibilidade de incorporação imobiliária nos moldes da Lei nº 4.591/64, nem regime condominial sobre as áreas comuns.
O loteamento de acesso controlado (art. 2º, § 8º, da mesma lei) preserva essa natureza pública das vias, mas permite que o Poder Público autorize o controle do acesso por ato próprio. A gestão fica a cargo de uma associação, com diretoria executiva e escrituração fiscal obrigatória, balanço e razão assinados por contador habilitado, além de demonstrativos mensais com plano de contas analítico e sintético. Desde a Lei nº 14.620/2023, admite-se inclusive patrimônio de afetação sobre essas áreas (arts. 18-A a 18-F da Lei nº 6.766/79), mas o instituto continua sendo, tecnicamente, um parcelamento do solo, e não comporta regime condominial próprio.
O condomínio de lotes rompe com essa lógica em um ponto decisivo: as vias internas, os espaços de lazer e os equipamentos comunitários são bens privados, de propriedade comum dos condôminos, não do Município. A gestão cabe ao próprio condomínio, por meio de síndico e conselho fiscal, inscrito em CNPJ como ente despersonalizado, sem necessidade de escrituração fiscal própria, embora subsista a obrigação de prestação de contas mensal aos condôminos. É esse regime de propriedade privada sobre as áreas comuns que autoriza o fechamento definitivo ao público em geral, algo que o loteamento de acesso controlado, mesmo com portaria, não permite fazer de forma absoluta. O condomínio de lotes pode, ainda, ser objeto de incorporação imobiliária por expressa previsão do art. 1.358-A, §§ 2º e 3º, do Código Civil e, havendo incorporação, admite patrimônio de afetação nos termos dos arts. 31-A e 31-B da Lei nº 4.591/64. Como regra, não configura modalidade de parcelamento do solo, ponto em que a legislação municipal de Goiânia, como se verá, avançou de forma peculiar.
Vale registrar, por fim, a distância entre o condomínio de lotes e a incorporação de casas do art. 68 da Lei nº 4.591/64, na redação dada pela Lei nº 14.382/2022: ali, a alienação dos lotes é vinculada à construção das casas, pressupõe desmembramento ou loteamento prévio, e as vias e áreas comuns permanecem de domínio público municipal, geridas pela associação de moradores ou pelo próprio Poder Público. No condomínio de lotes, ao contrário, a construção não é, como regra, vinculada à venda da unidade, o adquirente pode simplesmente comprar o lote e construir quando quiser, dentro dos parâmetros da convenção e da legislação urbanística aplicável. Essa distinção entre “vender o lote” e “vender o lote com a casa” tem implicações tributárias e contratuais que frequentemente escapam ao redator apressado de minutas de compra e venda.
A disciplina específica de Goiânia: um microssistema articulado
Entre 2022 e 2025, o Município de Goiânia construiu, em etapas sucessivas, um microssistema normativo relativamente raro no cenário municipal brasileiro: em vez de tratar o condomínio de lotes como figura atípica a ser encaixada, com esforço, na legislação genérica de parcelamento, a Prefeitura editou normas específicas, cada uma delas resolvendo uma camada distinta do problema. A trajetória acompanhou a evolução federal e se sofisticou ao longo de cinco instrumentos: o Plano Diretor, a lei específica, a lei de vazios urbanos e decretos regulamentadores editados em 2025.
O Plano Diretor (LC nº 349/2022)
O Plano Diretor de Goiânia, instituído pela Lei Complementar nº 349, de 4 de março de 2022, trata do condomínio de lotes nos arts. 132 a 136. O art. 132 reproduz a lógica federal, definindo o instituto como modalidade de incorporação imobiliária regida pela legislação federal aplicável, caracterizada por partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos.
Uma inovação relevante do Plano Diretor foi a exigência de contiguidade para a implantação do condomínio de lotes na Macrozona Construída: nos termos do § 1º do art. 132, o empreendimento deve situar-se adjacente a loteamentos já implantados e consolidados na malha urbana, a outros empreendimentos de urbanização diferenciada já aprovados, ou a equipamentos de caráter regional. O dispositivo tem uma intenção declarada, coibir a expansão urbana dispersa e fomentar o adensamento em áreas já dotadas de infraestrutura. E, também, uma consequência prática que o incorporador não pode ignorar: projetos em áreas isoladas, sem vinculação com a malha urbana existente, tendem a ser indeferidos com base nesse único critério, antes mesmo de qualquer análise sobre áreas públicas municipais, infraestrutura ou índices urbanísticos. É por isso que a verificação de contiguidade deveria ser, invariavelmente, o primeiro passo do estudo de viabilidade e não uma checagem tardia, feita depois de já investido tempo e dinheiro em projeto.
O art. 133, por sua vez, impõe, quando a implantação ocorrer em imóvel não loteado e não caracterizado como vazio urbano, a destinação mínima de 15% da área passível de ocupação como Área Pública Municipal (APM), voltada a equipamentos públicos urbanos e comunitários. Esse percentual incide diretamente sobre a equação econômica do empreendimento e precisa ser considerado desde a primeira modelagem financeira, não depois, quando o terreno já foi adquirido e o preço de venda dos lotes já foi projetado sem essa dedução.
A lei de vazios urbanos (LC nº 371/2024)
A Lei Complementar nº 371, de 4 de janeiro de 2024, dedica um Capítulo à disciplina do condomínio de lotes como modalidade de ocupação incentivada de vazios urbanos, resposta legislativa direta ao problema dos terrenos ociosos dentro da malha urbana já consolidada. O art. 46 admite até 500 unidades habitacionais, isoladas, geminadas, seriadas ou mistas entre si, sem geração de logradouro público, mediante vias particulares de acesso interno.
A legislação fixa a área mínima das parcelas, tanto de propriedade exclusiva quanto de propriedade comum, em 180 m², com testada mínima de 9 m, parâmetro sensivelmente inferior ao exigido para loteamentos tradicionais em Goiânia, que possui como regra geral 270 m², conferindo ao condomínio de lotes uma flexibilidade e uma viabilidade econômica que o loteamento convencional simplesmente não oferece em terrenos menores. E, por fim, exige via pública consolidada de acesso ao empreendimento, exigência que, à frente, se conecta diretamente com o decreto regulamentador de reserva viária.
O decreto de reserva viária (Decreto nº 2.827/2025)
O Plano Diretor prevê que, na ocupação de vazio urbano sem loteamento prévio, o órgão municipal pode exigir a reserva de área para futura adequação da rede viária do entorno. Essa diretriz foi regulamentada pelo Decreto nº 2.827, de 2 de setembro de 2025, que disciplina três obrigações sucessivas do proprietário: o desmembramento da área destinada ao sistema viário, a doação dessa área ao Município por escritura pública e, por fim, a execução das obras de adequação inteiramente às expensas do interessado.
Não se trata de exigência marginal, é uma das rubricas de maior impacto financeiro em todo o empreendimento, e sua omissão do orçamento inicial é causa recorrente de descasamento entre o preço vendido e o custo efetivamente incorrido pelo incorporador.
O decreto de aprovação e implantação (Decreto nº 2.845/2025)
O ciclo normativo goianiense fechou-se com o Decreto nº 2.845, de 8 de outubro de 2025, o instrumento mais operacional de todo o arcabouço, que traduz as diretrizes do Plano Diretor e das leis complementares em procedimento, prazos e definições técnicas concretas.
Quanto à aprovação, o condomínio é aprovado por Alvará de Urbanização, com prazo de implantação de quatro anos, contados da sua emissão, prorrogável por igual período, prazo que exige planejamento financeiro rigoroso, já que seu descumprimento sem prorrogação tempestiva expõe o empreendedor a questionamentos sobre a própria validade do alvará. Aplicam-se aos lotes exclusivos e à área de uso comum os índices paisagístico e de permeabilidade previstos na legislação. A infraestrutura básica, abastecimento de água, esgotamento sanitário, energia elétrica, iluminação pública, drenagem de águas pluviais e os próprios acessos internos de veículos e pedestres ocorrem por conta do empreendedor, sem qualquer ônus ao Município.
Na experiência prática, o ponto mais frequentemente subdimensionado no estudo de viabilidade, e o que mais tarde se converte em inadimplência condominial: o comprador que adquiriu a unidade a partir de um preço que não previa a integralidade dos custos de infraestrutura tende a resistir ao rateio posterior.
Dois pontos técnicos merecem destaque, o primeiro é a distinção entre fração ideal e potencial construtivo, pois o art. 1.358-A, § 1º, do Código Civil autoriza que a fração ideal de cada condômino seja fixada proporcionalmente à área do lote, ao potencial construtivo ou a outro critério livremente definido no ato de instituição. O Decreto nº 2.845/2025 absorveu essa lógica ao definir, no art. 2º, VIII, a fração ideal como a quota de propriedade que cada condômino detém sobre a área de uso comum e reforçou, no art. 9º, que os parâmetros urbanísticos aplicáveis aos lotes exclusivos e à área comum são os da legislação outrora vigente, em conformidade à unidade territorial em que o imóvel se localiza.
Em termos práticos: a fração ideal regula a quota sobre a área comum e o rateio de despesas condominiais; o potencial construtivo é parâmetro urbanístico do Plano Diretor, aplicável lote a lote conforme o zoneamento. Tratar os dois institutos como sinônimos, erro que já se viu em convenções de condomínio redigidas às pressas, é fonte de nulidade parcial de cláusulas e de litígio futuro entre condôminos.
O segundo ponto é a exigência, ou a dispensa, do parcelamento prévio do solo. A regra geral do art. 3º, caput, do Decreto nº 2.845/2025 dispensa o loteamento prévio, permitindo a implantação do condomínio de lotes tanto em imóvel já loteado quanto em vazio urbano. A exceção está no parágrafo único do mesmo artigo: quando o imóvel for caracterizado como vazio urbano e possuir área e segmento perimétrico superiores aos limites já previamente estabelecidos no Plano Diretor, quando passa a ser obrigatório.
Por fim, um ponto que ainda gera debate mesmo entre especialistas, a aplicabilidade do RET-Incorporação ao condomínio de lotes. A Receita Federal pacificou a questão na Solução de Consulta Cosit nº 205/2024, de 15 de julho de 2024, ao admitir que o incorporador que realiza parcelamento do solo urbano sob a forma de condomínio de lotes pode optar pelo regime especial de tributação, desde que atendidos os requisitos dos arts. 1º a 4º da Lei nº 10.931/2004, entre eles, o regime de afetação patrimonial. A Instrução Normativa RFB nº 2.243/2024, ao inserir o art. 4º-A na Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024, tornou essa aplicação expressa: “o RET-Incorporação é aplicável ao condomínio de lotes de que trata o art. 1.358-A da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 “.
A legislação goianiense caminha na mesma direção, pois qualificaram o condomínio de lotes como modalidade de incorporação imobiliária, o que reforça, à luz do art. 110 do Código Tributário Nacional (que veda à lei tributária alterar a definição de institutos de direito privado), o enquadramento do condomínio de lotes no RET sempre que o empreendedor optar pela afetação patrimonial. Fica em aberto, isso sim, o termo final de vigência do regime, tema que ainda não encontrou resposta uniforme na prática dos municípios brasileiros, e para o qual o Termo de Vistoria do art. 18 do Decreto nº 2.845/2025 pode se firmar, em Goiânia, como o marco objetivo que a maioria dos municípios ainda não possui.
A leitura conjunta desses cinco instrumentos evidencia uma trajetória de amadurecimento normativo pouco comum: Goiânia deixou de tratar o condomínio de lotes como figura atípica para construir um microssistema articulado, que confere segurança jurídica tanto ao empreendedor quanto ao Município. O preço dessa segurança, porém, é a exigência de infraestrutura integral pelo empreendedor, custo significativo que, se mal provisionado no estudo de viabilidade, se converte, alguns anos depois, em inadimplência condominial e em processo judicial.
O fluxo procedimental de aprovação
Nenhuma das normas examinadas acima diz, por si só, como o processo efetivamente tramita dentro da Prefeitura de Goiânia. Essa lacuna foi preenchida pelo próprio Decreto nº 2.845/2025, que estabeleceu dois fluxos distintos, conforme a situação do imóvel em relação a eventual loteamento.
O fluxo padrão, aplicável ao imóvel que não integra loteamento em fase de aprovação, divide-se em duas etapas amplas. A primeira, de preparação e aprovação, começa com o requerimento de diretrizes urbanísticas e segue com a elaboração do projeto urbanístico, que deve delimitar com precisão a área de uso comum, cada lote de propriedade exclusiva, com área útil privativa, medidas perimetrais e denominação. Em sendo vazio urbano, calcula-se o percentual de APM devido, que varia conforme a situação do imóvel ou dispensa integral quando o imóvel já integra loteamento aprovado. Antes da emissão do Alvará de Urbanização, o projeto precisa reunir manifestações favoráveis do órgão municipal de infraestrutura, das concessionárias de energia, água e esgoto e da entidade gestora do transporte público coletivo, além do recolhimento das taxas de análise incidentes sobre a área passível de ocupação e sobre as edificações em área comum e lotes exclusivos.
Após concluídas as fases descritas, então será emitido o Alvará de Urbanização, que aprova o condomínio como um todo e, quando cabível, o Alvará de Projeto das edificações em área comum, podendo o alvará dos próprios lotes exclusivos ser emitido na mesma etapa se o empreendedor for também responsável pela sua construção.
A segunda etapa do fluxo padrão trata da implantação. Implantada, o empreendedor solicita o Termo de Vistoria, condicionado à anuência do órgão de infraestrutura e, quando pertinente, do Corpo de Bombeiros Militar do Estado de Goiás, além da comprovação do licenciamento ambiental. Quando o próprio empreendedor executa as edificações dos lotes exclusivos dentro do mesmo processo, o registro da incorporação e a abertura das matrículas individualizadas viabilizam a emissão do Alvará de Construção lote a lote; nos demais casos, o licenciamento das construções privativas só pode começar depois de emitido o Termo de Vistoria do condomínio. E, seja qual for o caminho, a ocupação do empreendimento só é lícita após esse Termo.
Há ainda um segundo fluxo, pensado para a hipótese em que o condomínio de lotes se implanta dentro de um loteamento que ainda não foi aprovado perante o Município, são procedimentos autuados separadamente, mas podem correr ao mesmo tempo, desde que observada uma relação de dependência sequencial entre eles: o projeto do loteamento precisa reservar, desde o início, área específica para o futuro condomínio; o projeto do condomínio só pode ser protocolado depois que o órgão de licenciamento emitir o “de acordo” relativo ao loteamento; e o Alvará de Urbanização do condomínio só é emitido depois de publicado o decreto municipal que aprova o loteamento. Vencida essa dupla dependência, o processo do condomínio passa a seguir as mesmas regras gerais de implantação, vistoria, registro e ocupação do fluxo padrão.
Panorama em outros municípios de Goiás
Fora de Goiânia, a disciplina do condomínio de lotes no Estado permanece heterogênea, o que, aliás, é esperado, já que a competência para legislar sobre parcelamento, uso e ocupação do solo é municipal (art. 30, VIII, da CF/88), e nem todo Município conta com legislação específica sobre o instituto.
Rio Verde é o exemplo goiano mais consolidado de disciplina própria. O Município utiliza a criação de Zonas Urbanas Específicas (ZUE), glebas formalmente inseridas na zona rural, mas com características de zona urbana, para viabilizar, caso a caso, a implantação de condomínios de lotes fechados, inclusive na modalidade de sítios e chácaras de recreio. A legislação complementar municipal prevê expressamente a ZUE destinada a “condomínio de lotes fechado, sítios e chácaras de recreio”, e o Município tem editado leis complementares específicas para empreendimentos individualizados, que caracterizam glebas determinadas para essa finalidade.
Nos demais municípios goianos consultados, não se identificou, até o momento, legislação específica e nominal sobre condomínio de lotes equivalente à de Goiânia ou de Rio Verde. Isso não impede a implantação do instituto, que decorre diretamente da legislação federal, mas reforça a orientação doutrinária de que, na ausência de lei municipal específica, a aprovação deve apoiar-se, por analogia, nos elementos do Plano Diretor e da Lei de Uso e Ocupação do Solo local, sujeitando-se a maior discricionariedade do órgão municipal de aprovação.
Jurisprudência: balizas para a atuação prática
A jurisprudência dos tribunais superiores oferece balizas importantes, o tema da cobrança de taxas de manutenção é, disparadamente, o mais controverso, o Supremo Tribunal Federal fixou que é inconstitucional a cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado, até o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal anterior que discipline a questão (STF, RE 695.911, Tema 492, 2017). O precedente, embora anterior à positivação do condomínio de lotes, mantém relevância para empreendimentos implantados sob regimes municipais que não prevejam expressamente a cobrança.
A Terceira Turma do STJ, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, firmou o entendimento de que é válida a estipulação, na escritura de compra e venda de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do empreendimento, das despesas com obras e serviços de manutenção e infraestrutura, porque delas foram devidamente cientificados os compradores, que a elas anuíram de forma inequívoca. A consequência prática é direta: se a convenção condominial for registrada antes da comercialização das unidades, a cobrança da taxa condominial estará respaldada em título executivo, afastando-se a tese de cobrança associativa inconstitucional.
A distinção entre os dois precedentes é clara e vale a pena repetir: no condomínio de lotes, a obrigação de pagar decorre da convenção registrada, e não de uma associação voluntária de moradores. É essa diferença de natureza jurídica que explica por que a convenção bem redigida e tempestivamente registrada é, na prática, o documento mais valioso que o incorporador pode entregar ao futuro condomínio.
Considerações finais
O condomínio de lotes percorreu um caminho de progressiva positivação: nasceu como construção doutrinária apoiada, por analogia, na Lei de Incorporações, ganhou previsão expressa no Código Civil e na Lei de Parcelamento do Solo Urbano a partir de 2017, e, mais recentemente, recebeu regulamentação municipal detalhada, como a que Goiânia consolidou entre 2022 e 2025.
A análise da prática goiana confirma que a viabilidade do empreendimento depende da estrita observância do “filtro” municipal. Em Goiânia se impõe prazos rígidos, quatro anos, prorrogáveis por igual período, exige infraestrutura completa às expensas do empreendedor, o que representa encargo pesado e, se mal calculado no estudo de viabilidade, gera inadimplência condominial crônica e conflitos judiciais com os adquirentes.
Algumas questões, no entanto, permanecem em aberto e devem orientar a agenda de pesquisa e de atuação profissional dos próximos anos. Como os Ofícios de Registro de Imóveis de Goiânia têm efetivamente qualificado os títulos protocolados? Como se tem calculado, na prática, o IPTU e a contribuição condominial de cada unidade? Até onde a convenção condominial pode ser mais restritiva do que a legislação urbanística municipal na definição do potencial construtivo de cada lote, sem incorrer em excesso regulatório privado? São perguntas que a doutrina ainda não respondeu de forma uniforme, e que a prática registral e tributária de Goiânia começa apenas agora a enfrentar.
Não basta conhecer a lei federal: é preciso dominar a regulamentação local, antecipar os entraves registrais, prever os custos de infraestrutura no modelo econômico do empreendimento e garantir que a convenção condominial seja registrada antes da comercialização das unidades, de modo a respaldar a cobrança futura das taxas de manutenção. A segurança jurídica do condomínio de lotes, em suma, não é garantida apenas pela lei federal, mas pela qualidade da estruturação do projeto perante o Poder Público local e pelo rigor na documentação registral.
Verônica Mansur
Advogada, graduada em Direito e Matemática, mestre em Desenvolvimento e Planejamento Territorial. Especialista em Direito Administrativo, Incorporação Imobiliária e Trabalho. Servidora Pública de Goiânia há 26 anos, com ampla experiência em planejamento urbano. Ex-coordenadora do Plano Diretor e atualmente Coordenadora Legislativa da Câmara Municipal de Goiânia. Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e Comissão de Direito Ambiental da OAB-GO. Integra o Escritório Subtil e Barros Advocacia e Consultoria.
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