A recente deliberação do Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que ampliou os limites de renda e os valores dos imóveis financiáveis no Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), transcende a frieza de um mero ajuste contábil. Na prática da advocacia imobiliária e urbanística, percebemos rapidamente que estamos diante de uma reconfiguração profunda da política habitacional brasileira. Essa mudança reverbera com força no mercado imobiliário, exige novas posturas no planejamento urbano e impõe desafios inéditos aos operadores do direito.
Para dimensionar o impacto dessa transformação, é preciso olhar para o programa não apenas como uma linha de crédito, mas como um instrumento de intervenção urbana e social, especialmente quando confrontado com as legislações municipais, a exemplo do laboratório regulatório que se tornou Goiânia.
O debate sobre habitação no Brasil exige o resgate de uma premissa inegociável: a moradia digna é o pressuposto material para o exercício da cidadania. A nossa desigualdade no acesso ao espaço urbano carrega raízes históricas profundas, remontando à Lei de Terras de 1850, que condicionou o acesso ao solo à compra, alijando populações marginalizadas. Esse cenário se agravou no período pós-abolição, empurrando massas de trabalhadores para a informalidade e consolidando a segregação socioespacial que ainda define nossas metrópoles.
Hoje, convivemos com um déficit habitacional que ultrapassa a marca de seis milhões de domicílios. Esse número alarmante não reflete apenas a ausência de um teto, mas engloba a precariedade construtiva e a falta de infraestrutura básica. Como bem adverte a urbanista Raquel Rolnik, a moradia funciona como um “portal” a partir do qual o indivíduo acessa outros direitos fundamentais, como saúde, educação e trabalho. A política habitacional afasta-se, portanto, da figura de concessão estatal para consolidar-se como um dever constitucional inafastável, essencial para a efetivação da função social da cidade e da propriedade, pilares do Estatuto da Cidade.
A trajetória do MCMV reflete o amadurecimento tortuoso das nossas políticas públicas. Dados históricos levantados pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) lembram que o país enfrentou um vácuo habitacional severo após a crise inflacionária e o fim do Banco Nacional da Habitação (BNH) em 1986. O Estado foi desmobilizado financeira e gerencialmente, e apenas com a estabilidade da moeda em 1994 iniciou-se a lenta reconstrução do crédito imobiliário.
Foi nesse cenário de retomada que, em 2009, o MCMV nasceu. Originalmente concebido como uma medida anticíclica para blindar o país da crise financeira global, o programa combinou mecanismos de mercado com subsídios públicos, elevando drasticamente a produção e o acesso de famílias de baixa renda à moradia.
Ao longo de mais de uma década, o programa sofreu diversas metamorfoses, culminando na recente decisão que deslocou seu perfil estritamente social para um modelo híbrido. Com a inclusão de famílias com renda de até treze mil reais (Faixa 4) e a elevação do teto de avaliação dos imóveis para até seiscentos mil reais, o MCMV passou a abraçar a classe média.
As projeções da Fundação João Pinheiro e da CBIC ilustram essa guinada: se em 2015 a Faixa 3 representava apenas uma fração ínfima das contratações, as estimativas para 2025 indicam que ela absorverá quase um quarto do volume total. Essa evolução demonstra a força do programa em capturar a demanda de extratos médios da população, impulsionando fortemente o mercado.
Contudo, é no balcão das prefeituras que o verdadeiro teste de estresse do MCMV acontece. A União define as regras do dinheiro, mas a materialização do tijolo depende do regramento urbanístico local.
Na advocacia preventiva, é comum observarmos como o rigor excessivo de normas urbanísticas locais pode, involuntariamente, sabotar o alcance social de programas federais. Vimos casos em que a manutenção de recuos obrigatórios desproporcionais ou exigências de vagas de garagem em áreas servidas por transporte público inviabilizou o número de unidades necessário para o enquadramento financeiro na Faixa 2 do programa, forçando o empreendedor a abandonar projetos que atenderiam centenas de famílias.
Nesse aspecto, Goiânia desponta hoje como um ambiente normativo de vanguarda. A promulgação da Lei Complementar nº 379/2024 estabeleceu parâmetros específicos e altamente indutores para a Habitação de Interesse Social (HIS). A legislação goianiense teve a coragem de afastar o controle rigoroso de densidade habitacional em áreas específicas, permitindo frações ideais reduzidas e ampliando o coeficiente de aproveitamento.
Além disso, racionalizou a exigência de vagas de estacionamento e isentou os projetos da pesada Outorga Onerosa do Direito de Construir. Sob a ótica jurídica e econômica, trata-se de um modelo que reduz custos indiretos e garante a previsibilidade necessária para que a iniciativa privada consiga absorver com excelência as faixas intermediárias do programa.
Essa realidade contrasta frontalmente com o cenário de outras capitais, evidenciando uma assimetria geográfica preocupante. Em São Paulo, apesar do teto federal generoso, a forte regulação do Plano Diretor e o altíssimo custo do solo nas regiões centrais tornam a viabilidade um desafio hercúleo, frequentemente empurrando os projetos para as franjas periféricas. Belo Horizonte apresenta um cenário de maior equilíbrio através de suas Zonas Especiais de Interesse Social, enquanto Curitiba mantém seu crescimento milimetricamente planejado, limitando grandes adensamentos fora dos eixos estruturados. Já o Rio de Janeiro enfrenta os maiores obstáculos, esbarrando em passivos fundiários históricos e restrições ambientais severas que exigem soluções jurídicas complexas, como a regularização fundiária, limitando a produção de novas unidades em larga escala.
Para o setor da construção civil, o programa consolidou-se como o pilar de sustentação em tempos de volatilidade econômica. Enquanto o mercado de alto padrão oscila ao sabor da taxa Selic, a demanda por habitação popular permanece constante.
O financiamento reduz o risco de crédito, permitindo que as incorporadoras mantenham canteiros de obras ativos, gerem milhares de empregos diretos e fomentem uma vasta cadeia de fornecedores. Onde nasce um conjunto habitacional, nasce também um ecossistema econômico local autossustentável, provando que o lucro e a função social podem, e devem, caminhar juntos.
A nova fase do Minha Casa, Minha Vida comprova que a política habitacional brasileira deixou de ser um mero apêndice assistencialista para se firmar como um dos motores mais potentes do nosso desenvolvimento. Ao aquecer o mercado imobiliário e estimular o empreendedorismo na construção civil, o programa gera um ciclo virtuoso de investimentos. No entanto, o brilho das cifras não pode ofuscar a essência da iniciativa: a urgência inadiável da moradia.
A casa própria transcende a materialidade da obra; ela é a base física da dignidade humana, o endereço que permite o acesso ao emprego e o refúgio que protege a família. O sucesso dessa empreitada dependerá visceralmente da capacidade dos municípios de modernizarem suas legislações, harmonizando a norma federal com a realidade do solo urbano.
Para nós, operadores do direito e atores do mercado, o recado é claro: construir cidades inclusivas e economicamente viáveis exige técnica apurada, visão estratégica e um compromisso inabalável com a função social da propriedade.
A moradia não é apenas um produto imobiliário; é o alicerce definitivo sobre o qual construímos a cidadania.
Verônica Mansur
Advogada, graduada em Direito e Matemática, mestre em Desenvolvimento e Planejamento Territorial. Especialista em Direito Administrativo, Incorporação Imobiliária e Trabalho. Servidora Pública de Goiânia há 26 anos, com ampla experiência em planejamento urbano. Ex-coordenadora do Plano Diretor e atualmente Coordenadora Legislativa da Câmara Municipal de Goiânia. Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e Comissão de Direito Ambiental da OAB-GO. Integra o Escritório Subtil e Barros Advocacia e Consultoria.
Deixe um comentário